如何避免房產(chǎn)開發(fā)商危害業(yè)主的一房二賣損失?

當(dāng)事人簽訂買賣房屋協(xié)議后，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。也就是說，當(dāng)買受人和開發(fā)商簽訂了預(yù)售合同，買受人就可以到登記機(jī)關(guān)辦理預(yù)告登記。

預(yù)告登記辦理后，開發(fā)商即使再把這套房子賣給他人，也不會發(fā)生物權(quán)效力。由于買受人已在登記機(jī)關(guān)做了預(yù)告登記，其他買房人通過登記機(jī)關(guān)也可以查詢到該套房屋的出賣情況，知道自己不可能得到房屋的所有權(quán)，自然也就不會買了。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國民法典》物權(quán)編的解釋(一)第四條規(guī)定，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有權(quán)等物權(quán)，或者設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)、居住權(quán)、地役權(quán)、抵押權(quán)等其他物權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照民法典第二百二十一條第一款的規(guī)定，認(rèn)定其不發(fā)生物權(quán)效力。

需要注意的是，預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。所以買受人在能夠辦理不動產(chǎn)登記后要及時辦理，以免預(yù)告登記失效給自己帶來不必要的麻煩。

【法律依據(jù)】

《民法典》第二百二十一條，當(dāng)事人簽訂買賣房屋的協(xié)議或者簽訂其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。

預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起九十日內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效。