北京一“陰陽(yáng)合同”購(gòu)房者被判履行實(shí)際合同并支付相應(yīng)稅款

　　近期，隨著利好因素釋放，二手房熱度提升。在二手房交易中，為進(jìn)一步“省錢”，部分當(dāng)事人就同一套房屋簽訂兩份買賣合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，從而達(dá)到規(guī)避監(jiān)管、減少房屋交易稅費(fèi)的目的。近日，北京市海淀區(qū)人民法院審結(jié)一起合同糾紛案，判決原告張女士將剩余房款支付給王先生，王先生配合張女士辦理房屋權(quán)屬過(guò)戶手續(xù)，相關(guān)稅費(fèi)由張女士按照房屋實(shí)際交易金額負(fù)擔(dān)。

　　張女士與王先生通過(guò)某房地產(chǎn)中介公司簽訂《北京市存量房屋買賣合同》《房屋買賣定金協(xié)議》，約定由張女士購(gòu)買王先生名下房屋，房屋面積為47.1平方米，價(jià)款350萬(wàn)元。合同還約定，合同簽訂當(dāng)日由張女士向王先生支付定金50萬(wàn)元，房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修隨同該房屋一并轉(zhuǎn)讓給張女士，王先生應(yīng)當(dāng)在領(lǐng)取全部房款當(dāng)天將房屋交付給張女士，自合同簽訂之日起90日內(nèi)，雙方申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。

　　合同簽訂當(dāng)日，張女士向王先生支付了定金50萬(wàn)元，某房地產(chǎn)中介公司按程序辦理了網(wǎng)簽手續(xù)，網(wǎng)簽合同中該房屋約定的成交價(jià)格為270萬(wàn)元，王先生提供的銀行賬號(hào)在網(wǎng)簽協(xié)議中作為監(jiān)管賬戶提交。后雙方因房屋附屬設(shè)施設(shè)備及其裝飾裝修折價(jià)款問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，王先生注銷了作為監(jiān)管賬戶的銀行賬號(hào)，導(dǎo)致網(wǎng)簽無(wú)法完成，張女士無(wú)法按期支付購(gòu)房款。

　　張女士稱，已按期向王先生支付定金，簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》明確約定房屋附屬設(shè)施及裝修隨房屋一起交付，房屋價(jià)款已經(jīng)包含了裝修折價(jià)款。王先生注銷銀行賬號(hào)的行為違反了合同約定，導(dǎo)致已過(guò)90日辦理房屋過(guò)戶的期限，故訴至法院要求王先生繼續(xù)履行合同。王先生認(rèn)為，網(wǎng)簽合同價(jià)格270萬(wàn)元，與房屋約定的實(shí)際交易價(jià)格不同，系“陰陽(yáng)合同”，應(yīng)屬無(wú)效，其有權(quán)拒絕繼續(xù)履行合同，要求解除合同。

　　法院經(jīng)審理認(rèn)為，張女士與王先生簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》約定房屋價(jià)款為350萬(wàn)元，該價(jià)款符合簽訂合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值。該合同系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反相關(guān)法律強(qiáng)制性規(guī)定，故合法有效。王先生要求增加涉案房屋的附屬設(shè)施及裝修折價(jià)款，缺乏法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)按照房屋價(jià)款繼續(xù)履行。雙方網(wǎng)簽合同中約定的房屋價(jià)款為270萬(wàn)元，而雙方實(shí)際簽訂的《北京市存量房屋買賣合同》為350萬(wàn)元，網(wǎng)簽合同實(shí)為避稅考慮，故關(guān)于270萬(wàn)元的價(jià)款約定無(wú)效，但并不妨礙雙方按照《北京市存量房屋買賣合同》的履行。法院最終作出上述判決。

　　■法官說(shuō)法■

　　“陰陽(yáng)合同”是指合同當(dāng)事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外。其中，對(duì)外的“陽(yáng)合同”是為了規(guī)避監(jiān)管、降低房款，從而減少稅費(fèi)，不是雙方真實(shí)意思表示，實(shí)際交易價(jià)格則由“陰合同”約定。

　　依法納稅是每個(gè)公民應(yīng)盡的義務(wù)。本案中，張女士與某房地產(chǎn)中介公司通過(guò)故意做低房?jī)r(jià)逃避納稅，網(wǎng)簽合同中約定的價(jià)格條款無(wú)效。張女士與王先生在簽訂二手房買賣合同時(shí)，系通過(guò)平等的方式進(jìn)行磋商，且均為真實(shí)意思表示，因此房屋買賣合同仍然有效。網(wǎng)簽合同中的價(jià)格條款無(wú)效，不影響雙方繼續(xù)進(jìn)行房屋交易，張女士應(yīng)按照房屋真實(shí)的交易價(jià)格進(jìn)行納稅，王先生不能就“陰陽(yáng)合同”主張房屋買賣合同全部無(wú)效，應(yīng)按照雙方真實(shí)意思表示履行合同義務(wù)。

　　實(shí)踐中，二手房買賣交易中簽訂“陰陽(yáng)合同”表面上看似可以避稅，實(shí)際上潛藏巨大法律風(fēng)險(xiǎn)，根據(jù)《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第六十三條第一款規(guī)定，對(duì)納稅人偷稅的，由稅務(wù)機(jī)關(guān)追繳其不繳或者少繳的稅款、滯納金，并處不繳或者少繳的稅款百分之五十以上五倍以下的罰款。此外，我國(guó)刑法第二百零一條規(guī)定，納稅人采取欺騙、隱瞞手段進(jìn)行虛假納稅申報(bào)或者不申報(bào)，逃避繳納稅款數(shù)額較大并且占應(yīng)納稅額百分之十以上的，可構(gòu)成逃稅罪。今年3月18日，最高人民法院與最高人民檢察院發(fā)布《關(guān)于辦理危害稅收征管刑事案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》明確將簽訂“陰陽(yáng)合同”認(rèn)定為刑法第二百零一條規(guī)定的“欺騙、隱瞞手段”。因此，二手房買賣簽訂“陰陽(yáng)合同”不僅不能避稅，甚至可能觸犯刑法、構(gòu)成犯罪，萬(wàn)萬(wàn)不可為。